من باب وضع الجوائح إذا تعذر على المستأجر الانتفاع بالعين المؤجرة

أو تضرر ببقاء عقد الإجارة

الحمد لله وحده والصلاة والسلام على من لا نبي بعده ...أما بعد

 فإن من المسائل التي يتطلبها البحث وخاصة في هذا العصر الذي زاد فيه تنوع المعاملات وكثرت فيه العوائق التي تحول دون الاستثمار الصحيح واحتياج الكثير إلى الضمانات للاستفادة من المشاريع التجارية أو الاستفادة من العين المؤجرة وعدم تورط الإنسان في عقد لا يستطيع التخلص منه رغم حصول عوائق تمنعه من الاستمرار في هذا العقد ومن هذه المسائل عقد الإجارة للسكنى ثم انتقال المستأجر إلى بلد آخر اقتضت الضرورة أو الحاجة إلى انتقاله كموظف تم نقله إلى بلد آخر بناءً على ترقيته وما تقضي المصلحة انتقاله كالعسكري وتضرر من استمرار العقد وكذلك من استأجر محلاً لبيع السلع ثم تعطلت منافعه أو بعضها أو قلّ الدخل كثيراً بسبب انتقال السوق أو عمل مشروع تمديد شبكة مياه أو صرف أو عمل جسر أو نفق وعادة ما تطول المدة بذلك, فالقواعد الشرعية والمصالح المرعية تقتضي أن يتمكن المستأجر من فسخ العقد إذا تعذر عليه مطالبة المتسبب بالتعويض عن الخسارة, وتعتبر هذه من باب الجوائح قال الإمام ابن حزم في المحلى:" وكذلك إن اضطر المستأجر إلى الرحيل عن البلد أو اضطر المؤاجر إلى ذلك, فإن الإجارة تنفسخ إذا كان في بقائها ضرر على أحدهما, كمرض مانع, أو خوف مانع, أو غير ذلك, لقول الله تعالى (( وقد فصل لكم ما حرم عليكم إلا ما اضطررتم إليه)) {الانعام119} ,وقال تعالى (( وما جعل عليكم في الدين من حرج )).{الحج:78} وهو قول أبي حنيفة؛ روينا من طريق عبدالرزاق ثنا سفيان الثوري قال: سئل الشعبي عن رجل استأجر دابة إلى مكان فقضى حاجته دون ذلك المكان؟ قال: له من الأجرة بقدر المكان الذي انتهى إليه, ومن طريق عبدالرزاق عن معمر عن قتادة فيمن اكترى دابة إلى أرض معلومة فأبى أن يخرج . قال قتادة: إذا حدث نازلة يعذر بها لم يلزمه الكراء" ا.هـ (ج9-ص11-12 دار الاتحاد العربي للطباعة) .

وقال في الاختيارات الفقهية لشيخ الإسلام ابن تيميه (ص192-193 ط دار العاصمة ): "وتثبت الجائحة في حانوت أو حمام نقص نفعه وحكم بذلك أبو الفضل سليمان بن جعفر المقدسي قال أبو العباس: لكنه خلاف مارأيته عن الإمام احمد وقياس أصول احمد ونصوصه إذا تعطل نفع الأرض بآفة  انفسخت الإجارة فيما بقي من المدة كاستهدام الدار ولو يبست الكروم بجراد أو غيره سقط من الخراج بسبب ما تعطل من النفع وإذا لم يمكن الانتفاع به ببيع وإجارة أو عمارة أو غير ذلك لم تجز المطالبة بالخراج " ا.هـ.

 وسئل شيخ الإسلام ابن تيميه عن رجل استأجر أملاكاً موقوفة, وقلت الرغبات في سكانها وعمل بذلك محضراً بأرباب الخبرة, فهل يضع عنه شيئاً إذا رأى في ذلك مصلحة للوقف؟ وإذا حط عنه هل يرجع عليه إذا انقضت مدة الإجارة؟ وهل لمستحقي ريع الوقف التعرض على الناظر بسبب ذلك؟

فأجاب:" الحمد لله . إذا استأجر ما تكون منفعة إيجاره للناس  مثل: الحمام, والفندق, والقيسارية, ونحو ذلك. فنقصت المنفعة المعروفة, مثل أن ينتقل جيران المكان, ويقل الزبون لخوف أو خراب, أو تحويل ذي سلطان لهم, ونحو ذلك فإنه يحط عن المستأجر من الأجرة بقدر ما نقص من المنفعة المعروفة, سواء رضي الناظر وأهل الوقف أو سخطوا, ولا يرجع على المستأجر بما وضع عنه, إذا لم توضع إلا قدر ما نقص من المنفعة المعروفة". ا.هـ. (ج30 ص311).

وبهذا يتبين انه عند حصول الضرر من استمرار عقد الإجارة فإن للمستأجر فسخ العقد فيما بقي من المدة عند حصول الضرر, والله أعلم وصلى الله على نبينا محمد وآله وصحبه.

قاله الفقير إلى الله المنان

عبدالمحسن بن ناصر العبيكان